Nachträglicher Schuldzinsenabzug und Vorfälligkeitsentschädigung bei Vermietung und Verpachtung
Der Bundesfinanzhof hat – unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung – entschieden, dass Schuldzinsen unter bestimmten Voraussetzungen als nachträgliche Werbungskosten anerkannt werden können, auch wenn die Immobilie veräußert worden ist.
Für den nachträglichen Werbungskostenabzug muss es sich um ein Darlehen handeln,
das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde und der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, weil das Objekt mit Verlust verkauft wurde.
Zu beachten ist dabei, dass die Absicht zur Einkünfteerzielung bereits vor der Veräußerung der Immobilie bestanden hatte. Des Weiteren ist der Grundsatz der vorrangigen Schuldentilgung Grundvoraussetzung für die Abzugsfähigkeit nachträglicher Schuldzinsen. Die Schuldzinsen sind nachträgliche Werbungskosten, wenn die vollständige Tilgung der Finanzierungsschulden durch die vollständige Verwendung des Veräußerungserlöses nicht möglich ist, oder durch ein beachtliches Verwertungshindernis unmöglich ist. Wird der Erlös zum Erwerb eines neuen zur Vermietung bestimmten Mietobjekts eingesetzt (Umwidmung), besteht der Finanzierungszusammenhang regelmäßig fort und ein Schuldzinsenabzug kommt weiterhin in Betracht.
Sobald allerdings die Tilgung unterbleibt und der Veräußerungserlös anderweitig (z.B. für private Zwecke) verwendet wird, sind die Schuldzinsen des verbliebenen Darlehens nicht mehr abzugsfähig.
Abweichend von der bisherigen Verwaltungsauffassung kommt es für den Werbungskostenabzug von Schuldzinsen zur Finanzierung von Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten nicht auf eine Veräußerung innerhalb von zehn Jahren an (privates Veräußerungsgeschäft).
Im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Immobilie wird das Objekt meist lastenfrei (ohne Grundschuldbelastung) vom Veräußerer übergeben. Wird aus diesem Grund ein noch bestehendes Darlehen bzw. Restdarlehen dieser Immobilie vor Ablauf der Laufzeit abgelöst, verlangen die Kreditinstitute häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Es stellt sich für den Veräußerer nun die Frage, ob diese Vorfälligkeitsentschädigung nun Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellt.
Hierzu hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass diese Kosten nicht abgezogen werden dürfen, weil der wirtschaftliche Zusammenhang hier fehlt. Nach Meinung des Gerichts ist nicht der Abschluss des Darlehensvertrages, sondern dessen vorzeitige Ablösung das Entscheidende. Der Veranlassungszusammenhang der Vorfälligkeitsentschädigung bestehe mit der Veräußerung der Immobilie und nicht mit der vormaligen Vermietung. Wird das Mietobjekt innerhalb der 10-jährigen Spekulationspflicht (privates Veräußerungsgeschäft) verkauft, kann aber die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn abgezogen werden.
Fazit:
Die Frage, ob auch Schuldzinsen bei einem außerhalb der Spekulationsfrist liegenden Veräußerungsgeschäfts nachträgliche Werbungskosten darstellen, hat der Bundesfinanzhof positiv entschieden. Im Hinblick auf die Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung als nachträgliche Werbungskosten bleibt es allerdings bei der ablehnenden Haltung.
Vergleiche auch hierzu: Abzugsfägigkeit Vorfällikeitsentschädigung
